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西安万科一盘直降 2000元/㎡ ?!为保销冠“背水一战”?

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发表于 2017-12-4 11:18:31 | 显示全部楼层 |阅读模式

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万科翡翠天誉降价了?12月3日,楼市君得到的消息称,前天万科翡翠天誉开盘限价13500-14000元/㎡,而上批次房源价格16000元/㎡,价差达到2000元/㎡左右!

据知情人士爆料:翡翠天誉之前推出的是一栋“楼王”产品卖到16000元/㎡,但卖得特别慢,新推的这单元“位置很一般”,是精装160㎡的户型,其销售均价为14000元/㎡。

翡翠天誉调价的理由之一是“位置很一般”,但说实话,同一个地块,同一个小区,能被称为“楼王”的楼栋,位置能差到哪些去?能有2000元/㎡的价差?

实际上,““位置很一般”已经是万科调低售价的一个官方理由。早在今年国庆期间,万科翡翠国际新推的房源价格出人意料地9500元/㎡起,与之前房源有10000元/㎡左右的落差,万科就给出同样的理由。

实际上,在过去几年,作为西安房地产行业的“销冠”,万科一直是房价的风向标。领涨西安房价时,有万科的楼盘;现在价格下调,又是从万科开始。
那么,这次万科楼王位置降价2000元/㎡,是又将引领楼市风潮,还是有着其他秘密?


1、“被降价2000”?主动清盘?

众所周知,由于西安楼市重启商品房售价物价局备案程序,近期西安楼市多个项目新获批项目均价,低于市场预期,普遍价差在1000元/㎡。

且不论万科翡翠天誉楼王直降2000元/㎡是被物价局“斩切”还是“真降价”,但有意思的是,伴随着翡翠天誉的降价,是案场优惠力度的加大。

据悉,此次翡翠天誉一次性付款优惠点位为95折,首付八成的优惠点位为97折,首付六成享受优惠是98折;与此同时,万科东方传奇一次性付款优惠点位是92折,首付八成即可享受95折优惠,首付六成是98折,此外还有认购优惠和按时签约一个点的优惠……

2、降价只为保“销冠”?

一般而言,受备案价格压低的影响,开发商在销售案场点位优惠更少,甚至取消,这也是西安房企的常态。但是西安万科又降价,又各种点位优惠,到底是“嫌弃”自己利润空间太大,还是有其他难言的理由?

究竟是什么原因促使行业大哥万科冒着“被维权”的风险,如此大额优惠促销?

据接近万科的相关人士透露,在翡翠天誉“降价”的原因中,其中很重要的一个原因就是“12月要冲刺60亿”,必须提高销售速度,在翡翠天誉之后,西安万科将全面供货,万科润园和万科东方传奇也就马上推出新货,一切都是为了今年“200亿”的销售目标。

实际上,作为进入西安已经10年的万科,此前在西安开发楼盘众多,并在过去3年蝉联西安市场销冠。但由于过去几年市场比较平淡,直到2016年,西安万科的销售业绩才跨“过百亿”门槛。

而在过去一两年间,西安市场发生翻天覆地的变化,融创、碧桂园、新城控股……等全国房企大举进入西安,并迅速完成战略布局。融创、恒大、碧桂园等房企近年来表现尤为生猛,尤其是从2017年在土地市场、项目并购、项目销售等综合表现上,“融恒碧”等大有“逼宫”之势,或在2018年万科“老大”宝座将首次迎来让位。

市场消息显示,2015年9月才进入西安的融创,2017年的目标也是200亿。今年前10个月,西安融创已完成130亿的销售额,而万科今年前11月仅完成140亿元的销售额(其中的27亿元为2016年结转)。或许,正是这种步步紧逼,为了力保“销冠”之位,才迫使万科不得不做出断臂求生之举。

另外,作为行业公认的“一哥”,万科的一举一动都引发市场关注。在房价涨跌方面,它一直是楼市的风向标。早在今年3月公布2016年年报时,万科就表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

亦有分析人士指,“每当楼市走入调控周期时,万科都会降价”。或许,目前西安市政府对于楼市的管控,让万科认为市场进入调控期,故而降价。这是其降价的猜测原因之一。

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3、布局多元化套现需要?

如果说,单盘单批次房源,因客观原因价格出现调整,可以理解为偶然。但从国庆期间万科翡翠国际突然推出9500元/㎡起房源惊爆市场,到金域未央以均价10500元/㎡面市,再到翡翠天誉的13500-14000元/㎡,那就不得不让人怀疑这是一场万科“蓄谋已久”的降价!

不少人已经注意到,万科盘在优惠力度上与首付比例紧密挂钩,首付六成的开端就发生在万科盘身上。首付七成、八成,优惠更大,一次性付款可享受92折!这也说明万科在狠抓资金回笼!为什么力度要加大?

“现金为王”的背后,或与万科现阶段的多元化布局有着密切关联。

11月7日,万科举行了有关月度经营数据电话会议。在此后被媒体爆出的王石观点称,政府的调控未来将会继续持续下去,2018年是房地产的小年。一二线的城市房价在近期是很难再次大幅度增长。未来将形成万科、恒大、融创、碧桂园四强争霸的局面。

而早在2017年7月19日,郁亮在接受新华视点采访时说,中国房地产行业到了新阶段,万科布局将发生变化。住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。

在西安,万科其实也早就谋求更多业态的布局。

目前浮出水面的,除了已布局数量庞大的长租公寓外,在经开区有经开·万科中心写字楼(只租不售);与曲江合作建设文创综合体曲江创意谷已经启动;与港务区合作建设“新合新苑”安置项目,还将建设“万科国际广场”城市综合体,包括超高层写字楼和创意产业园区,将在2020年12月底前建成并正式运营;还与沣东新城合作,打造生产性服务业总部基地沣东企业公馆项目;与陕西地建合作,深入富平县打造万科·地建滨河四季……

或许,万科盘新推房源价格的调整,为促进资金回笼而采取的优惠力度加大,核心原因还是自身需要,因为上述产业项目的投资资金需求是巨大的,且多数是不能实现大额现金流的,从住宅部分快速套现就显得顺理成章了。

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发表于 2019-5-9 14:11:05 | 显示全部楼层
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